Bail d'habitation : l'essentiel

Il est interdit au propriétaire de refuser un logement à un locataire en raison de son origine, son nom, son apparence physique, sexe, situation familiale, état de santé, mœurs, handicap, orientation sexuelle, opinion politique, ses activités syndicales ou de son appartenance ou non à une ethnie, nation, race ou religion.

 

Le bail est un contrat de location écrit portant sur des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale) par laquelle un propriétaire appelé le bailleur s’engage à fournir à une autre personne appelée le preneur (locataire) la jouissance ou l’usage d’un bien moyennant un loyer  pendant une certaine durée.

Le contrat de location :

Les contrats de location portant sur la location à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnelle et habitation principale), ainsi qu’aux garages, place de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au logement principal par le propriétaire sont régis par la loi du 6 juillet 1989 dite « loi Mermaz . Sont ainsi exclus de son champ d’application les locations meublés, les logements-foyers, les logements de fonction, les résidences secondaires et saisonniers.

Conclusion du bail :

Très souvent, le propriétaire réclame aux futurs locataires des renseignements personnels  et professionnels tels que les revenus (les trois derniers salaires, en principe le loyer ne doit pas excéder 1/3 du salaire), les quittances de loyers de la précédente location ainsi qu’une caution solidaire en cas de défaillance des locataires.

Il est interdit au propriétaire de demander :

- photographie d'identité (hors pièces d'identité)

- carte de sécurité sociale

- copie du compte bancaire ou postale

- attestation de bonne tenue du compte

- attestation d'absence de crédit en cours

- autorisation de prélèvement automatique

- dossier médical

- extrait du casier judiciaire

- production de plus de deux bilans pour un travailleur indépendant.

 

Le contrat de location doit être établi par écrit en au moins deux exemplaires datés et signés par le propriétaire et par le ou les locataires. Ce contrat doit mentionner un certain nombre de clauses obligatoires : l’état civil, la désignation des lieux loués, le prix du loyer et des charges, les dates de révision du bail, la date de prise d’effet du contrat et sa durée, le  montant du dépôt de garantie.

A noter : seule, en principe, la personne figurant sur le bail a la qualité de locataire et bénéficie de la protection de la « loi Mermaz », à l’exception d’un couple marié même si le mariage est postérieur à la signature du bail.

Durée de location :

Le contrat de location doit être conclu pour une durée de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et 6 ans si c’est une personne morale (société). Cependant, il est possible d’établir un bail d’au moins un an si le propriétaire doit reprendre les lieux pour des raisons professionnelles ou familiales.  Ce contrat doit indiquer l’évènement précis et les raisons. Deux mois avant la fin  du bail, le propriétaire doit soit confirmer l’évènement soit proposer un report. Lorsque l’évènement ne s’est pas réalisé, le contrat de location est réputé être de 3 ans.

Formalités lors de la conclusion du bail :

Le bailleur doit au moment de la conclusion du contrat de location annexer au contrat :

-un dossier de diagnostic technique qui comprend : un diagnostic de performance énergique, un constat de risques d’exposition au plomb, un état des risques naturels et technologiques.

- les modalités de réception de la télévision

- une copie de quittance du loyer du dernier locataire

- un état des lieux précis

- le règlement de copropriété (si immeuble).

Une fois le bail signé, il n’existe pas de délai de rétractation permettant au locataire ou au propriétaire de revenir sur sa décision. Le locataire ne pourra mettre fin au bail qu’en respectant le délai de préavis.

Etat des lieux :

Ce document est très important et doit être établi par écrit en deux exemplaires. C'est la comparaison des états des lieux entre le début du bail lorsque le propriétaire remet les clés au locataire et la fin du bail lorsque le locataire rend les clés au propriétaire.

Un état des lieux est établi, en principe, contradictoirement, entre les deux parties (propriétaire et locataire). A défaut, il est possible de faire appel  un huissier de justice qui intervient à la demande de l'une des parties lorsque l'établissement de l'état des lieux s'avère impossible (désaccord). Les frais d'état des lieux sont partagés de moitié entre les deux parties.

C'est en comparant l'état des lieux que le propriétaire pourra demander la réparation des détériorations causées par le locataire. Le montant des réparations pourra être retenu sur le dépôt de garantie.

En l'absence d'état des lieux d'entrée le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.

Dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie permet de garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire (paiement du loyer, réparations locatives).

Il doit être restitué au plus tard deux mois après la restitution des clés mais le propriétaire peut conserver les sommes lui restant dues par le locataire sous réserve qu'elles soient justifiées.

Cautionnement :

Le cautionnement est un contrat par lequel une personne s'engage à payer les dettes locatives (loyers et charges) en cas de défaillance du locataire. 

Obligations des parties :

- Obligations du propriétaire :

Nouvelles obligations loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000

1/ remettre au locataire un logement décent en bon état d'usage, réparations faites et les équipements en bon état de fonctionnement. Toutefois une clause expresse peut prévoir que certains travaux seront exécutés ou fait par le locataire avec imputation sur le loyer.

2/ d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués.

Toute clause contraire est réputée non écrite.

3/ d'effectuer toutes réparations autres que locatives

4/ délivrer des quittances de loyers gratuitement au locataire qui en fait la demande

5/ ne pas s'opposer aux aménagements du locataire si ces derniers ne constituent pas une transformation du logement.

 

- Obligations du locataire :

1/ payer les loyers et les charges aux termes convenus par le bail

2/ user paisiblement de la chose louée en bon père de famille.

 

Sanction en cas de non paiement du loyer :

En l'absence de paiement, le propriétaire peut appliquer la clause résolutoire insérée dans le bail entrainant de ce fait la résiliation de plein droit du contrat.

Cette clause n'est applicable que deux mois après un commandement de payer les loyers et les charges délivrés par huissier de justice. Si le locataire n'a pas réglé les loyers dans les deux mois, le propriétaire pourra demander au juge par voie d'huissier l'assignation du locataire pour la résiliation du bail et son expulsion.

 

Fin du bail

A l'initiative du locataire :

Le locataire peut résilier à tout moment son contrat de location sans avoir à motiver son congé et sans attendre la date d'échéance du bail. Il devra en revanche respecter le délai de préavis qui est de trois mois (envoi en LRAR).

Le locataire à la possibilité de bénéficier d'un préavis réduit (1 mois) dans certains cas énumérés par la loi :

-obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi (licenciement)

-locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile

-locataire bénéficiant du RMI

En principe le locataire n'a pas à justifier son congé, l'article 15 du 6 juillet 1989 ne le mentionnant pas. Mais la jurisprudence impose ces justificatifs.Il est donc préférable de joindre copie des justificatifs à la résiliation en LRAR.

 

A l'initiative du propriétaire :

Le propriétaire doit obligatoirement motiver son congé.

- motif légitime et sérieux : inexécution des obligations tels que les retards systématiques dans le paiement des loyers, défaut d'assurance, troubles de voisinages...

- reprise du logement par le bailleur

- vente du logement.

 

Droit de préemption :

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail pour vente du logement. Dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption ce qui lui permet d'acquérir le logement s'il le souhaite.

Le propriétaire doit adresser à son locataire 6 mois avant la date d'échéance du bail un congé "pour vente" avec toutes les conditions de vente. Cette offre est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis. En cas de refus du locataire, ce dernier perd son droit d'occuper le logement.

S'il accepte, il dispose de 2 mois pour réaliser l'acte de vente. S'il doit recourir à  un prêt, ce délai passe à 4 mois.

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